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Le Figaro
31-07-2025
- Business
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Sarcelles est une ville où il fait bon investir dans l'immobilier, pour Forbes
Sur un marché immobilier qui peine encore et toujours à revenir à son niveau de dynamisme d'il y a 5 ans, le segment de l'investissement locatif est encore plus à la peine. Et pour cause: les niveaux de prix restent élevés tandis que les perspectives de gains ont tendance à s'assombrir entre fiscalité alourdie, contraintes réglementaires, encadrement des loyers etc. Dans ce contexte plutôt sombre, la suggestion publiée par le magazine Forbes - ce média américain connu notamment pour son classement des plus grosses fortunes - a de quoi surprendre. Dans un article titré « Sarcelles, la banlieue qui défie Paris et réinvente l'investissement immobilier », le site vante les vertus de cette cité du Val-d'Oise, peu habituée à un traitement médiatique aussi flatteur. La ville dont Dominique Strauss-Kahn a été maire de 1995 à 1997 avant de devenir député du Val-d'Oise jusqu'en 2007 promettrait « des rendements de 8 à 15% » grâce à des « appartements spacieux à 144.000 euros ». Bien loin des « rendements faméliques » de la capitale qui « s'essouffle sous des prix stratosphériques » à en croire l'article. Plus-values à venir La thèse de l'auteur, c'est que la ville de 58.000 habitants bénéficie actuellement d'investissements publics massifs pour assurer sa transformation urbaine tout en dopant les performances énergétiques des immeubles des années 1960 et 1970. Pas moins de 100 millions d'euros doivent être injectés sur 7 ans dans le cadre d'une Opération de requalification des copropriétés dégradées. La sécurité s'améliorerait également avec moins de crimes et délits pour 1000 habitants que dans la capitale mais Sarcelles reste victime de sa mauvaise réputation. Un déficit d'image qui explique également les prix particulièrement bas, sous les 2500€/m², quatre fois moins cher qu'à Paris. Ce qui permet d'escompter un jour ou l'autre d'importantes plus-values. De son côté, Manuel Ravier cofondateur de la société Investissement locatif, appelle à la prudence. À défaut d'avoir déjà investi à Sarcelles, il a plusieurs fois misé sur des secteurs populaires en Île-de-France. « Ce sont toujours des paris sur l'avenir et sur la gentrification de certains quartiers, explique-t-il, mais ils sont malheureusement souvent perdants. » Selon lui, les dynamiques positives qui s'enclenchent finissent souvent par buter sur un retour des sujets de sécurité. « Par ailleurs, il y a deux points à surveiller de près quand on investit dans des villes bon marché, rappelle-t-il, le niveau de la taxe foncière et le montant des charges. Et à raison de 1400 à 1600 euros par an pour un T4, Sarcelles n'est pas très bien placée tandis que les grands ensembles typiques de la ville sont aussi ceux dont les charges sont les plus élevées.» Un point qui devrait s'améliorer dans les copropriétés qui auront eu droit à une rénovation thermique complète. Il n'en reste pas moins que la ville conservera toujours un inconvénient: malgré l'amélioration à venir de sa desserte, elle reste plus éloignée de la capitale que des rivales telles que Saint-Ouen ou Saint-Denis. Une hausse de 22% en 5 ans De quoi modérer les emballements. Il n'en reste pas moins que Sarcelles peut être un terrain intéressant pour les investisseurs aguerris. Ainsi, selon les statistiques du Figaro immobilier, les prix de la pierre y ont déjà bondi de 22% en 5 ans quand ils reculaient de 10% à Paris sur la même période. Même l'UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) le rappelle sur son site: « Sarcelles, souvent sous-estimée, offre des rendements parmi les plus élevés du département » ce qui « attire les investisseurs au budget modéré, notamment ceux qui ciblent les familles nombreuses ou les ménages modestes» . Le syndicat n'en oublie pas pour autant de mettre en garde contre les risques de vacance et d'appeler à une « analyse fine du marché ».
Le Figaro
30-07-2025
- Business
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Crédits immobiliers: les défauts de remboursement en augmentation l'an dernier
Le taux d'encours «douteux» a également augmenté pour atteindre 1,1% fin 2024, un niveau plus vu depuis 2019. Un marché fébrile, mais stable. Les emprunteurs immobiliers ont été plus nombreux à faire défaut l'an dernier, selon une étude publiée mercredi par l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), mais le risque de crédit «demeure largement contenu», assure-t-elle. «Les passages en défaut en 2024 ont représenté 0,53% de la moyenne des encours sains de l'année 2024, soit une légère augmentation de 0,1 point par rapport à l'année 2023», écrivent les analystes de l'ACPR, le gendarme des banquiers et des assureurs, adossé à la Banque de France. Le taux d'encours «douteux» a également augmenté pour atteindre 1,1% fin 2024, un niveau plus vu depuis 2019, et ce dans toutes les catégories d'acquéreurs: primo-accédants, acquéreurs de résidences principales, investissement locatif... L'ACPR entend notamment par crédits douteux ceux qui ont connu un ou plusieurs impayés depuis trois mois au moins ou ceux présentant des procédures contentieuses. «Le taux d'encours douteux bruts sur les crédits à l'habitat a connu un rebond en 2024, tout en restant à un niveau limité», souligne l'Autorité. Publicité Le crédit à la consommation également concerné L'année 2024 a été marquée par une baisse progressive des taux de crédit et un volume de prêts au plus bas depuis 2014. Le montant moyen des prêts a aussi reculé en 2024, de 7%, pour atteindre 183.354 euros, explique l'ACPR, «reflétant la baisse de la capacité d'emprunt d'une partie des emprunteurs, liée à la remontée des taux d'intérêt et à l'inflation». Ce montant «est en reprise graduelle depuis début 2024, une dynamique qui se prolonge en 2025», continue l'Autorité. Pour la première fois depuis 2005, les encours de crédit à l'habitat aux particuliers ont légèrement baissé l'an dernier, pour atteindre 1.284 milliards d'euros, pour l'essentiel à taux fixe. Les difficultés de remboursement des emprunteurs sont aussi visibles dans le crédit à la consommation. L'Association des sociétés financières (ASF), organisme représentant les entreprises de crédit et de services financiers, constatait la semaine dernière une «légère hausse des demandes de report de remboursement et de réaménagement» de la part de particuliers ayant souscrit un crédit à la consommation au cours du deuxième trimestre.
Le Figaro
11-07-2025
- Business
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Investissement locatif : et si le statut du bailleur privé n'était pas si rentable que cela ?
Dans le rapport rendu à la ministre du Logement le 30 juin, MM. Cosson et Daubresse tablent sur un gain de 1,9 milliard d'euros par an en moyenne de 2026 à 2032 pour les finances publiques. Un calcul remis en cause par le cabinet Asterès. Les parlementaires Daubresse et Cosson ont publié un rapport qui vise à rapprocher le régime fiscal de la location nue de celui de la location meublée, afin de relancer l'investissement locatif. Notamment en introduisant un amortissement de la valeur du bien de 5% pour le neuf et de 4% pour l'ancien sous conditions de travaux, dans le régime foncier réel de la location nue. Un amortissement qui existe déjà pour la location meublée. Ils tablent sur un gain de 1,9 milliard d'euros par an en moyenne de 2026 à 2032 pour les finances publiques, grâce au statut du bailleur privé. Et en 2026, 0,5 milliard d'euros. Et ceci grâce à des recettes de TVA à 20% pour les logements neufs, de TVA à 5,5% pour les travaux réalisés dans l'ancien et les droits de mutation (communément appelés frais de notaire) de 6% en moyenne pour les logements anciens faisant l'objet de travaux. Le calcul mené par la mission parlementaire minorerait même le gain permis par cette réforme selon Mickaël Cosson, député des Côtes-d'Armor, et Marc-Philippe Daubresse, sénateur du Nord, car la simulation impute la totalité de l'amortissement en déficit, ce qui ne devrait pas être le cas du fait de l'existence de revenus fonciers. Un scénario où les dépenses seraient plus importantes que les recettes Un calcul remis en cause par le cabinet Asterès, spécialisé en recherche et conseil économique, qui vient de sortir une étude après avoir été mandaté par le Collectif des experts-comptables de la location meublée (CECLM), dont Amarris Immo et JD2M, pour évaluer le coût et l'impact potentiels de ces réformes, étude repérée par Capital. Les parlementaires estiment que la production neuve reviendra aux niveaux d'avant-crise d'ici 2030 et que la réforme aura des effets sur le nombre de logements construits (ils tablent sur 90.000 logements supplémentaires par an d'ici 2030) mais cette projection « n'est pas étayée par des arguments solides », pour le cabinet Asterès.« De plus, le rapport parlementaire ni l'étude d'Asterès ne tiennent compte du coût de la sortie de ces logements de l'assiette de l'IFI, alors que cette variable pourrait fortement peser sur les finances publiques à moyen terme », ajoute Victor Peltier, directeur général de JD2M. Dès lors, le cabinet modélise deux scénarios : l'un sans effet de la réforme sur le nombre de constructions et de transactions et l'autre avec les effets d'entraînement présentés dans le rapport. Dans le premier scénario, la réforme serait plus coûteuse que prévu. Elle coûterait 594 millions d'euros par an, à horizon 2030 et dans le second, elle générerait des bénéfices, mais moins élevés que ceux prédits par les parlementaires, de 900 millions d'euros par an. Vers une diminution de l'offre locative meublée ? Quel calcul est le bon ? Difficile à dire. Toujours est-il que le collectif des experts-comptables de la location meublée a tout intérêt à défendre ses avantages et à faire en sorte que la location nue ne bénéficie pas des mêmes coups de pouce. Asterès assure toutefois que « les économistes ont bénéficié d'une totale indépendance dans la conduite de cette étude ». « Il convient de souligner que favoriser la location nue n'a pas de sens si l'on considère la gestion active et l'investissement supplémentaire requis pour le meublé (environ 7 000 € d'aménagement en moyenne) », tient à souligner Aurélie Temple, directrice générale d'Amaris Immo. Avant d'ajouter : « À terme, cela risque d'entraîner une diminution de l'offre locative meublée, pourtant essentielle pour les publics précaires, notamment les étudiants (dont 50 % vivent en meublé) et les personnes âgées (via les résidences de services), qui sont déjà les premières victimes de la crise du logement. Une telle évolution pourrait donc aggraver les difficultés d'accès au logement pour ces publics fragiles.»
